г. Иркутск, ул. Байкальская, 253-а
тел.: (3952) 35-29-00
03 декабря
суббота, 23:50

Новости

11.11.2013, Газета Восточно-Сибирская правда, тираж 13200 экз., Офисная недостаточность, Алена Махнева

Рынок коммерческой недвижимости Иркутска нуждается в изменениях

В этом году иркутский рынок недвижимости наконец-то достиг докризисных показателей, по крайней мере по средней цене аренды офисных площадей, подсчитали специалисты, впрочем, без учёта инфляции. В следующем году город может столкнуться с избытком коммерческих площадей и в то же время с нехваткой недвижимости различных форматов. К такому выводу пришли участники профильного семинара, который состоялся на прошлой неделе в рамках ежегодной "Ярмарки недвижимости" в Сибэкспоцентре.

Объём рынка коммерческой недвижимости в Иркутске — около 500 тыс. кв. м, подсчитала директор по маркетингу ГК "Актив" Татьяна Галущенко. Ожидаемый прирост офисных площадей в этом году составляет 44 тыс. кв. м, но у эксперта есть сомнения, что все они будут действительно введены — до конца года осталось совсем немного времени. "В прошлом году прогнозировали 33 тысячи квадратов, а введено было вдвое меньше. Думаю, в этом цифра будет приблизительно такая же", — считает Татьяна Галущенко.

Нынче сдаётся в аренду БЦ "Maxim" — долгострой на улице Горького, который должны были ввести ещё в 2008 году. Первоначально он был заявлен как бизнесцентр класса А площадью порядка 11 тыс. кв. м, но теперь, вероятно, будет переформатирован в В+, считает эксперт. Центры класса А иркутскому бизнесу пока просто не нужны, полагают аналитики рынка недвижимости, но они могут понадобиться с приходом федеральных структур, более требовательных к качеству офисов.

Административно-коммерческий центр на Пискунова, 160 — ещё один долгострой, который, вероятно, будет запущен в этом или следующем году. Среди наиболее интересных объектов Татьяна Галущенко называет физкультурно-оздоровительный комплекс с офисной составляющей на улице 5-й Армии, где заявлено около 8 тыс. кв. м офисных площадей. Самая большая площадь — 12 тыс. кв. м — в БЦ "Астра", он уже введён в эксплуатацию и находится в стадии передачи собственнику. Ещё два объекта — административное здание по улице Щетинкина, 10, и офисное здание со студенческим кафе рядом с медуниверситетом.

"Крупняк" будущего года — БЦ "Вега" в деловом районе "Иркутск-Сити" (9,2 тыс. кв. м), административное здание на улице Байкальской, 200 (объект компании "ВостСибСтрой", 8,4 тыс. кв. м), многофункциональный комплекс "Пионерский" площадью 5,3 тыс. кв. м и БЦ "Бизон" на Ширямова, 10а (4,5 тыс. кв. м).

Часть площадей в будущем году, впрочем, может оказаться невостребованной, считают участники круглого стола, если не произойдёт изменений в экономике: офисная недвижимость напрямую связана с развитием бизнеса, а он не показывает значительного роста. По данным администрации Иркутска, которые привела представитель ГК "Актив", в областном центре за год появилось всего 25 новых хозяйствующих субъектов.

Рынку нежилой недвижимости столицы Приангарья по-прежнему многого не хватает, считают эксперты. Город, несмотря на свободные площади, не насыщен объектами коммерческой недвижимости, отмечает председатель Иркутского областного регионального отделения "Деловой России" Олег Яценко. Местному рынку недостаёт разнообразия, девелоперы по-прежнему не замечают отдельные сферы, "подтормаживает" в плане градостроительной политики и городская администрация.

Не первый год участники "Ярмарки недвижимости" указывают на то, что в Иркутске недостаточно гостиниц. Областной центр по-прежнему с трудом принимает крупные мероприятия численностью от 1200 человек. При этом французская сеть Ibis, о планах которой зайти на иркутскую землю неоднократно заявляли городские власти, по информации Олега Яценко, заморозила проект. Остро не хватает городу и конгресс-центра.

"Не решена проблема детских садов. Школы раннего развития и детские сады будут востребованы, — продолжает участник семинара. — Успешно заходят федеральные игроки, например школа раннего развития EasySchool" В сфере торговли наступило время торгово-развлекательных центров, которые оттянут потоки покупателей у более мелких игроков. Однако и этот рынок далёк от насыщения. "Нам действительно не хватает франшиз. Можно приводить и приводить в город всё новые торговые марки", — считает Олег Яценко. Одновременно в жутком дефиците помещения для стрит-ритейла на первых этажах, они разлетаются как горячие пирожки. Недоразвита в городе и развлекательная сфера: парк развлечений — серьёзный бизнес, которым пока никто не занимается.

Подземные парковки, как показала практика, дело дорогое и с трудом окупающее вложения. В качестве примера на семинаре приводился ТРЦ "Модный квартал", в котором пока паркинг сделали бесплатным, чтобы привлечь посетителей.

Что касается цен на рынке коммерческой недвижимости, этот год эксперты называют переломным: наконец-то цена аренды достигла докризисных показателей, говорит Татьяна Галущенко, уточняя при этом, что средняя ставка аренды, в текущем году составившая 690 рублей за квадратный метр в месяц, превысила 670 рублей 2008 года условно — если учитывать инфляцию, стоимость аренды должна была бы вырасти до 1000 рублей. А средняя цена продажи офисной недвижимости на начало ноября — 55 тыс. рублей за квадратный метр — и вовсе пока не дотягивает до прежних 64 тыс. рублей в 2008 году. Для сравнения: стоимость жилых новостроек за год подросла на 16%, этот сегмент сейчас является наиболее доходным с точки зрения спекулятивного инвестирования в недвижимость. Однозначно будут востребованы в ближайшее время такие форматы жилой недвижимости, как апартаменты и доходные дома. Потребители — сегмент "временных сотрудников": менеджеры из европейской части страны, работающие в городе наездами, и вахтовики, которые могут быть арендаторами "упакованного" всем необходимым жилья эконом-класса.

Доходность офисной недвижимости как инструмента инвестиций составляет в настоящее время 12—13%, что соответствует уровню прошлого года. Вероятно, этот тренд сохранится в ближайшие годы, считают эксперты рынка недвижимости, если не изменится экономика региона и не увеличится заполняемость офисных площадей. Люди привыкли вкладывать в недвижимость, считает Олег Яценко, и традиционно продолжают инвестировать в эту сферу, однако сегодня строить то, что не приносит доход, уже никто не хочет. Есть понимание: каждому объекту нужна концепция, которая заранее обеспечивает его сбыт. Строить офисные площади стоит только после того, как определён основной заказчик, соглашаются аналитики. Например, для бизнес-центра "Вега" основным потенциальным арендатором является "Верхнечонскнефтегаз", для БЦ "Астра" — Иркутская нефтяная компания. В то же время бизнес сегодня предпочитает брать площади в аренду, нежели вкладывать деньги в стройку собственного офиса.

В любом случае, делают вывод участники семинара, рынок коммерческой недвижимости Иркутска готов к изменениям.

© 2016, Иркутский международный выставочный комплекс ОАО «СибЭкспоЦентр»
Разработка —